• Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
• Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
• Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
• Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
• Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
• Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
• Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων ενοίκων της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Σε περίπτωση πού το διαμέρισμα / κατάστημα ενοικιάζεται, το αποθεματικό καταβάλει συνήθως ο ενοικιαστής. Όταν αυτός αφήσει το διαμέρισμα και αφού εξοφλήσει όλες του τις υποχρεώσεις στη διαχείριση της πολυκατοικίας, το πόσο που κατέβαλε σαν αποθεματικό του επιστρέφεται ατόκως από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, ο οποίος πρέπει να το ξαναεισπράξει από τον νέο ενοικιαστή του διαμερίσματος. Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να προσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.

Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι΄ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.
Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πρίν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και απο ΔΕΗ κ.λ.π) για να αποφευχθούν προβλήματα.

Αν ο κανονισμός δεν προβλέπει κάτι συγκεκριμένο, για το θέμα αυτό απαιτείται λήψη απόφασης με πλειοψηφία (50%+1 ψήφος) σε συνέλευση. Όσοι μειοψηφήσουν υποχρεούνται να σεβαστούν την απόφαση της πλειοψηφίας.

Τα κοινόχρηστα πρέπει να πληρωθούν, διότι όταν αρχίσει να λειτουργεί η πολυκατοικία, συνήθως όλοι υποχρεούνται να πληρώνουν κοινόχρηστα (εκτός αν υπάρχει ρητή εξαίρεση στον κανονισμό).
Κατά την άποψή μου όμως τα κοινόχρηστα που πληρώνεις μέχρι να σου παραδοθεί το διαμέρισμα, αν υπάρχει ευθύνη του κατασκευαστή, θα πρέπει να τα ζητήσεις από τον κατασκευαστή. Πιθανώς ακόμη να μπορείς να του ζητήσεις και περαιτέρω αποζημίωση για την καθυστέρηση, αν έχουν προβλεφθεί οι ανάλογες ποινικές ρήτρες. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να θεωρεί τον εαυτό του τυχερό, αν του ζητήσεις να πληρώσει μόνο τα κοινόχρηστα.

Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης «Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων» προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες:
Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος. Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών.
Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα, και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών. Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση. Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας.
Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας.
Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα. Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.

Τυπικά ο παλαιός ιδιοκτήτης θα πρέπει να το λάβει από τον διαχειριστή, εφόσον στο διαχειριστή το έχει καταθέσει.
Ο διαχειριστής θα πρέπει να το επιστρέψει στον παλαιό ιδιοκτήτη και να το εισπράξει από τον νέο.
Για να απλοποιούμε και λίγο την ζωή μας: ο παλαιός ιδιοκτήτης μπορεί να το πάρει από τον νέο.

Ώρες μεσημβρινής και νυκτερινής ησυχίας θεωρούνται οι εξής:
Α. Κατά τη θερινή περίοδο από 15:00 έως 17:30 και από 23:00. έως 07:00.
Β. Κατά τη χειμερινή περίοδο από 15:30 έως 17:30 και από 22:00 έως 07:30.
Θερινή περίοδος, λογίζεται το χρονικό διάστημα, από την 1 Απριλίου έως την 30 Σεπτεμβρίου και ως χειμερινή το χρονικό διάστημα, από την 1 Οκτωβρίου έως την 31 Μαρτίου.

Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας απαγορεύει ρητά, αυτή τη χρήσεις (σχολές κ.λ.π.) όπως συμβαίνει συχνά, τότε απλούστατα θα πάτε σε ένα δικηγόρο, θα καταθέσετε αγωγή κατά του ιδιοκτήτη του χώρου στο αρμόδιο δικαστήριο και θα απαιτήσετε την απομάκρυνση της σχολής και την αποζημίωσή σας για την ταλαιπωρία.
Αν υπάρχει η σχετική απαγόρευση στον κανονισμό, είμαι σίγουρος ότι θα κερδίσετε την αγωγή.
Αν δεν υπάρχει σχετική απαγόρευση μπορείτε να ζητήσετε και να επιμείνετε να γίνονται σεβαστές οι ώρες κοινής ησυχίας.

Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει. Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή.
Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

Η νομολογία η σχετική με θέματα πολυκατοικιών είναι
διεσπαρμένη (όπως τόσο συχνά συμβαίνει) και είναι δύσκολο δώσουμε
ένα συνοπτικό κατάλογο.
Ωστόσο ο αρχικός νόμος είναι ο Ν3741/1929 ΦΕΚ Α’ 4/9-1-1929, ο οποίος έχει θέσει και τις βάσεις για θέματα οροφοκτησίας και συναφή με πολυκατοικίες. Κατόπιν έχει συμπληρωθεί κατά καιρούς όπως με το ΝΔ 1024/1971.

Πρέπει να διαβάσετε τον κανονισμό της πολυκατοικίας, διότι μόνο εκεί μπορεί να βρεθεί η απάντηση στο ερώτημά σας. Πάντως ανεξάρτητα από το τι προβλέπεται στον κανονισμό, πρέπει να έχετε υπόψη σας ότι:
Μπορείτε με απλή πλειοψηφία της συνέλευσης να αλλάξετε το σημείο αυτό του κανονισμού, και να επιτρέψετε π.χ. σε μη ιδιοκτήτη να γίνει διαχειριστής έμμισθος ή άμισθος.
Αν κάποιος αρνήται σθεναρά να γίνει διαχειριστής, δεν σας συμφέρει τελικά να τον υποχρεώσετε, διότι δεν θα δείξει το απαιτούμενο ενδιαφέρον και η πολυκατοικία θα παραμεληθεί. Το ίδιο συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί στην πολυκατοικία.
Η λύση στην περίπτωση αυτή είναι να αναθέσετε την διαχείριση σε μια σωστή εταιρεία. Το κόστος άλλωστε είναι τόσο χαμηλό που δεν αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα. Επιλέξτε μια καταξιωμένη και σοβαρή εταιρεία, καθώς και στο χώρο αυτό έχουν αρχίσει να εισβάλουν αλεξιπτωτιστές.
Δυστυχώς δεν μπορώ να σας δώσω συγκεκριμένες τιμές, χωρίς να γνωρίζω κάποια πράγματα για την πολυκατοικία. μπορείτε να μας στείλετε email (dtexniki@yahoo.gr) ή να μας τηλεφωνήσετε στο 210.95.90.555,210.95.30.555 για να σας ενημερώσουμε και να σας δώσουμε έγγραφη προσφορά.

Η ερώτησή σου δεν έχει άμεση σχέση με την διαχείριση μίας πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής δεν μπορεί να είναι χωροφύλακας.
Η απάντησή που μπορώ να σου δώσω είναι ότι είναι θέμα αστικού κώδικα. Η καλύτερη λύση είναι να συνεννοηθείτε, όλοι εσείς που ενοχλήστε από τους ενοίκους του συγκεκριμένου διαμερίσματος, και να ζητήσετε την βοήθεια δικηγόρου.

Τα χρήματα που συγκεντρώνονται για σχηματισμό ή προσαύξηση αποθεματικού ταμείου, ή προκαταβολής δαπανών ή εγγύησης ή όπως αλλιώς μπορεί αυτό να ονομαστεί, επιστρέφονται ΕΞ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ στον ενοικιαστή που αποχωρεί από την πολυκατοικία, αλλά άτοκα. Πρέπει λοιπόν να πάρεις πίσω όλα τα χρήματα που κατέβαλες με κάποια από τις παραπάνω αιτιολογίες, δεν μπορείς όμως να ζητήσεις τόκο. Προϋπόθεση είναι βέβαια να έχεις εκκαθαρίσει τις υποχρεώσεις σου έναντι της πολυκατοικίας.

• Κρατάτε κλειστές μπαλκονόπορτες και παράθυρα.
• Αν θέλετε να ακούσετε μουσική ή τηλεόραση σε υψηλή ένταση, χρησιμοποιήστε ακουστικά (υπάρχουν και ασύρματα που δεν παρεμποδίζουν τις κινήσεις σας).
• Μην φοράτε τακούνια μέσα στο σπίτι.
• Να προγραμματίζετε τις δραστηριότητες που πιθανόν να προκαλούν θορύβους, εκτός των ωρών κοινής ησυχίας.
• Τοποθετήστε όσα περισσότερα χαλιά και μοκέτες μπορείτε.

Συνήθως ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποκλείει ρητά ορισμένες χρήσεις για τις ιδιοκτησίες του κτηρίου. Αν προορίζετε λοιπόν την ιδιοκτησία σας για κάποια απ’ αυτές της χρήσεις καλύτερα να το ξεχάσετε. Ο κανονισμός συνήθως δεν επιτρέπει χρήσεις υψηλής οχλήσεως όπως μηχανουργεία, χημικά εργαστήρια, χοροδιδασκαλεία, οίκους ανοχής και τα παρόμοια. Για να επέλθει αλλαγή στο σημείο αυτό του κανονισμού συνήθως χρειάζεται παμψηφία, πράγμα πολύ δύσκολο έως αδύνατο. Εκτός από τις χρήσεις οι οποίες απαγορεύονται ρητά από τον κανονισμό, όλες οι άλλες επιτρέπονται.

• Κάθε ένοικος πρέπει να διαβάσει προσεκτικά και να κατανοήσει τον κανονισμό και την οριζόντια ιδιοκτησία.
• Ο διαχειριστής πρέπει να οριστεί και να αναλάβει τα καθήκοντά του αμέσως. Οι καθυστερήσεις θα φέρουν μόνο μπερδέματα και διαμάχες αργότερα.
• Όλοι οι ένοικοι πρέπει νωρίς να φροντίσουν να βρουν τους διάφορους διακόπτες πού απομονώνουν τις διάφορες παροχές στο διαμέρισμά τους όπως νερού ηλεκτρικού ρεύματος, θέρμανσης κ.λ.π. Επίσης να προμηθευτούν κλειδιά για να έχουν πρόσβαση στους χώρους αυτούς. Έτσι σε περίπτωση ανάγκης θα είναι προετοιμασμένοι.
• Οι διάφοροι τεχνικοί πριν παραδώσουν τα συστήματα για λειτουργία επισημαίνουν ποιοι μετρητές (θέρμανσης, ύδρευσης κλπ) ανήκουν σε κάθε διαμέρισμα. Καλό είναι ο κάθε ένοικος να επιβεβαιώσει αν οι μετρητές αυτοί είναι πράγματι σωστά αντιστοιχημένοι.
• Το θέμα της παραλαβής μίας νέας ιδιοκτησίας από τον κατασκευαστή είναι σοβαρό. Καλό είναι ο κάθε ιδιοκτήτης πριν υπογράψει τα σχετικά έγγραφα της παραλαβής να αναθέσει τον έλεγχο σε μηχανικό της εμπιστοσύνης του, για να αποφύγει προβλήματα αργότερα.

Αν ο κανονισμός ορίζει ρητά ότι οι ιδιοκτησίες μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο σαν κατοικίες, τότε δεν επιτρέπεται καμία άλλη χρήση και ειδικά καμία επαγγελματική χρήση. Για να τροποποιηθεί το σημείο αυτό του κανονισμού συνήθως απαιτείται παμψηφία, να συμφωνήσουν δηλαδή όλοι οι συνιδιοκτήτες του κτιρίου, δηλαδή 1000 στους 1000 ψήφους.

Εάν η συνέλευση η οποία σας όρισε διαχειριστή έγινε σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από τον κανονισμό, τότε νόμιμος διαχειριστής είσαι εσύ πλέον και ο προηγούμενος πρέπει να σου παραδώσει άμεσα την διαχείριση και όλα τα σχετικά. Αν κάποιοι συνιδιοκτήτες διαφώνησαν και μειοψήφησαν στην συνέλευση, αυτό δεν αλλάζει την απόφαση η οποία λαμβάνεται με πλειοψηφία. Είναι αυτονόητο ότι για να ισχύει η απόφαση μια συνέλευση, αυτή πρέπει να έχει συγκληθεί και διεξαχθεί ακριβώς όπως προβλέπει ο κανονισμός.

Το “χαρτί” πού ορίζει τα καθήκοντα τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του διαχειριστή της πολυκατοικίας, είτε αυτός είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες, είτε κάποια εταιρία, είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Όσον αφορά την ανάθεση, αρκεί να συνταχθεί ένα απλό πρακτικό γενικής συνέλευσης, το οποίο να αναθέτει την διαχείριση στο γραφείο. Αν δεν υπάρχει τέτοιο πρακτικό και αν γενικά ποτέ δεν κρατούσατε έγγραφα πρακτικά στις συνελεύσεις της πολυκατοικίας σας, τότε μπορεί να θεωρηθεί ότι η ανάθεση είναι νόμιμη, η θέση όμως του γραφείου είναι πολύ επισφαλής σε περιπτώσεις αμφισβήτησης από δυστροπούνταις ενοίκους.

Σου συνιστώ να εξετάσεις αν η χρέωση και η κατανομή της συγκεκριμένης δαπάνης είναι σωστή σύμφωνα με τον κανονισμό. Αν ναι, τότε πρέπει να την πληρώσεις. Ο σωστός τρόπος για να θέσης το ζήτημα είναι στην γενική συνέλευση όπου θα πεις την άποψή σου και θα ζήτησης να ληφθούν κατάλληλα μέτρα, ή και να αλλάξετε καθαρίστρια. Κατόπιν θα ληφθεί απόφαση με πλειοψηφία την οποίας θα πρέπει να σεβαστής.

Αν στον κανονισμό της πολυκατοικίας σου δεν αναφέρεται τίποτα σχετικό, τότε ισχύει το εξής:
Για να γίνει η παραπάνω εργασία θα πρέπει να ληφθεί απόφαση, με απλή πλειοψηφία από την γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών. Αν η πλειοψηφία της συνέλευσης δεν συναινεί στην πραγματοποίηση της, τότε δεν μπορείς να κάνεις τίποτα, παρά μόνο να πληρώσεις για την εργασία μόνος σου.

Οι περισσότεροι κανονισμοί (όπως και η απλή λογική) επιβάλουν στον διαχειριστή να αιτιολογεί στους ενοίκους τις δαπάνες σε ορισμένα τακτικά διαστήματα. Στα διαστήματα αυτά ο διαχειριστής πρέπει να παρουσιάζει τις δαπάνες και να τις αιτιολογεί με κάθε τρόπο στους ενοίκους οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν. Πέραν τούτου έχεις δικαίωμα να ζητήσεις διευκρινήσεις και αποδεικτικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των νόμιμων παραστατικών, και αν δεν σου επιδειχθούν ή δεν είναι ικανοποιητικά, να καταφύγεις στα αρμόδια δικαστήρια. Πριν απ’ αυτό, φυσικά , καλό είναι να συζητηθούν όλα τα παραπάνω στην συνέλευση των συνιδιοκτητών, η οποία θα πρέπει να ζητήσει από τον διαχειριστή να σέβεται ορισμένες αρχές όπως παράδοση πετρελαίου με παρουσία των ενοίκων, θεωρημένα παραστατικά δαπανών κ.λ.π. Αν ο διαχειριστής αρνηθεί να συγκαλέσει έκτακτη συνέλευση, ο κανονισμός συνήθως προβλέπει διαδικασία με την οποία άλλοι συνιδιοκτήτες μπορούν να το κάνουν.
Η δική μας πρακτική σαν επαγγελματίες διαχειριστές είναι να τοιχοκολούνται ΠΑΝΤΑ φωτοτυπίες των παραστατικών ΟΛΩΝ των δαπανών μαζί με την μηνιαία συγκεντρωτική κατάσταση κοινοχρήστων, αλλά και να επιτρέπουμε ανά πάσα στιγμή τον έλεγχο των παραστατικών των μετρήσεων και των λοιπών στοιχείων από οποιονδήποτε ένοικο το επιθυμεί. Τα παραστατικά και όλα τα σχετικά στοιχεία (μετρήσεις κ.α.) είναι τακτοποιημένα και νοικοκυρεμένα κατά μήνα στον σχετικό φάκελο, για να μπορεί να γίνει εύκολα λεπτομερής έλεγχος. Ακόμη δεν παραδίδουμε ΠΟΤΕ πετρέλαιο χωρίς την παρουσία και τον έλεγχο τουλάχιστον ενός ενοίκου της πολυκατοικίας. Καλό είναι αυτά τα απλά (και αυτονόητα) πράγματα να τηρούνται απ’ όλους για να μην παρουσιάζονται τέτοιου είδους προβλήματα.

Για την νομιμότητα των μετασκευών στο μπαλκόνι του ρετιρέ, αρμόδια είναι η πολεοδομία, στην οποία πρέπει να απευθύνεις τις ερωτήσεις σου. Γενικά όμως ότι τα μπαλκόνια, βεράντες κ.λ.π. αποτελούν ημιυπαίθριους χώρους και σαν τέτοιοι πρέπει να παραμένουν ανοικτοί από την μία τουλάχιστον πλευρά.
Όσον αφορά την τοποθέτηση επιπλέον θερμαντικών σωμάτων στον χώρο που δημιουργείται (αλλά και για οποιαδήποτε αλλαγή, σε οποιονδήποτε χώρο, αφορά την θέρμανση αλλά και τα ποσοστά κατανομής δαπανών γενικά) μπορώ να σου απαντήσω με βεβαιότητα ότι για να πραγματοποιηθεί πρέπει να συμφωνήσει η συνέλευση των συνιδιοκτητών, και μάλιστα με παμψηφία. Εάν εγκριθεί η μεταβολή, ο ιδιοκτήτης που την ζήτησε και ο οποίος ωφελείται, πρέπει με δικά του έξοδα να φροντίσει για την σύναξη νέας μελέτης θέρμανσης από Μηχανολόγο Μηχανικό ΤΕ η οποία να λαμβάνει υπόψη τις μεταβολές. Κατόπιν η νέα αυτή μελέτη θέρμανσης θα πρέπει να εγκριθεί και πάλι με παμψηφία από την γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών να πάρει την μορφή συμβολαιογραφικού εγγράφου να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες και να μεταγραφεί νόμιμα στο οικείο υποθηκοφυλακείο.
Καταλαβαίνω ότι τα παραπάνω είναι χρονοβόρα και άκρως γραφειοκρατικά, αλλά είναι ο μόνος τρόπος για να γίνει σωστά η συγκεκριμένη μεταβολή.
Πιο απλά ο συνιδιοκτήτης που κάνει την μεταβολή μπορεί να ζητήσει απλά την προφορική άδεια των λοιπών συνιδιοκτητών, είναι όμως έτσι ανοικτός σε μελλοντικές αμφισβητήσεις, οι οποίες, μην έχεις καμιά αμφιβολία, θα παρουσιαστούν αργά ή γρήγορα.

Αυτό που προβλέπει σχετικά το άρθρο 9 του νόμου 1562/1985 είναι ότι : ” Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών”.
Στην περίπτωση που τελικά δεν μπορέσετε να φτιάξετε κανονισμό, για οποιοδήποτε διαφορά μεταξύ των συνιδιοκτητών, εφαρμογή έχουν οι σχετικοί νόμοι που είναι ο 3741/1929, και άλλοι μεταγενέστεροι που τον συμπληρώνουν σε επιμέρους θέματα, όπως: 960/1979 και 1221/1981 για τους χώρους στάθμευσης, 1512/1985 για θέματα κατανομής δαπανών θέρμανσης, 1562/1985 για διάφορα θέματα κ.ά.

Τέτοια πράγματα συνήθως δεν προβλέπονται από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Αυτό που μπορείς να κάνεις είναι να ζητήσεις στην επόμενη συνέλευση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας (εσύ ή ίδια εάν είσαι ιδιοκτήτρια, ή ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματός σου εάν το ενοικιάζεις) να μπουν κάποιοι σχετικοί κανόνες. Μπορείς ακόμη να επικαλεστείς τα άρθρα του Αστικού Κώδικα σχετικά με την παρακώλυση χρήσης γειτονικών ιδιοκτησιών.

Αν η τροποποίηση πού θέλετε να κάνετε αφορά κάποιο σημείο του κανονισμού το οποίο δεν αφορά δικαιώματα και υποχρεώσεις συνιδιοκτητών ή για το οποίο ο ίδιος ο κανονισμός δεν απαιτεί παμψηφία, (π.χ. κατανομή δαπανών ή τον προορισμό του ακινήτου), τότε μπορούν να τροποποιηθούν σημεία του κανονισμού με αποφάσεις της γενικής συνέλευσης. Όμως τροποποίηση με τον τρόπο αυτό δεν είναι απρόσβλητη.
Σε γενικές γραμμές δεν μπορεί να καταργηθεί δικαίωμα, ή να επιβληθεί υποχρέωση σε κανέναν χωρίς την συγκατάθεση του. Για τον λόγο αυτό, για μεταβολές που αφορούν δικαιώματα ή υποχρεώσεις, απαιτείται αποδοχή από όλους τους συμβαλλόμενους, δηλαδή η μεταβολή πρέπει να γίνει με παμψηφία.
Για να είναι ισχυρή έναντι κάθε περίστασης η όποια τροποποίηση στον κανονισμό, πρέπει αυτή να λάβει την μορφή συμβολαιογραφικού εγγράφου να υπογραφεί απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες και να μεταγραφεί νόμιμα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.